“別樣幸福城”復(fù)工，還有多少爛尾樓仍然收房無(wú)望？
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發(fā)布：2020/8/30 13:41:02
來(lái)源：廣州租買房
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昨天，一條話題沖上熱搜，#昆明爛尾樓別樣幸福城復(fù)工#。
昆明的這個(gè)爛尾樓不是第一次出現(xiàn)在大眾視野中了，向前追溯，7月份就有媒體報(bào)道“別樣幸福城”的業(yè)主住進(jìn)了爛尾樓。爛尾樓斷水?dāng)嚯?、沒(méi)有門窗，業(yè)主不得不靠電瓶和蠟燭照明，在工地水坑取水，在窩棚搭伙做飯。業(yè)主在接受采訪時(shí)表示，住進(jìn)來(lái)也是無(wú)奈之舉，疫情期間收入減少，無(wú)力同時(shí)承擔(dān)房貸和在外租房居住的房租，不得不強(qiáng)行住進(jìn)爛尾樓。一個(gè)月之后，在多方關(guān)注和協(xié)商努力下，終于啟動(dòng)了復(fù)工續(xù)建，“別樣幸福城”的業(yè)主終于收房有望。
據(jù)了解，昆明的“別樣幸福城”之所以爛尾，原因是開(kāi)發(fā)商資金斷裂。
但這只是表面原因，實(shí)際原因是業(yè)主的購(gòu)房預(yù)售款并未進(jìn)入監(jiān)管賬戶，而被開(kāi)發(fā)商挪用，最終因項(xiàng)目眾多資金鏈斷裂，導(dǎo)致樓盤爛尾。爛尾樓這個(gè)說(shuō)法大家并不陌生， “天涯海角爛尾樓”的傳說(shuō)，在海南存在10多年之久。但海南的爛尾樓，出現(xiàn)在海南房地產(chǎn)泡沫破裂，房?jī)r(jià)一度腰斬的時(shí)候。而近些年呢？市場(chǎng)快速發(fā)展，房?jī)r(jià)整體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，價(jià)格有波動(dòng)，但沒(méi)有大幅度震蕩，怎么還會(huì)出現(xiàn)那么多爛尾項(xiàng)目呢？以“別樣幸福城”所在的昆明為例，據(jù)《中國(guó)新聞周刊》報(bào)道，高峰時(shí)期，昆明市場(chǎng)上爛尾項(xiàng)目達(dá)40多個(gè)。河南南陽(yáng)的爛尾樓更為出名，據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》報(bào)道，高峰時(shí)期，南陽(yáng)有300多個(gè)爛尾樓。而且不夸張的說(shuō)，絕大多數(shù)的城市中，都有那么一兩個(gè)收房無(wú)望的爛尾樓，小城市的情況或許更加嚴(yán)重，政府介入也無(wú)力盤活。
盤點(diǎn)各地爛尾樓，可以發(fā)現(xiàn)，造成這種情況的原因主要有三個(gè)：一是監(jiān)管不到位；二是造城運(yùn)動(dòng)降低了行業(yè)準(zhǔn)入門檻；三是盲目開(kāi)建超高樓地標(biāo)。首先，一些用來(lái)防范爛尾的制度并沒(méi)有執(zhí)行到位。最常見(jiàn)的就是商品房預(yù)售房要有專門賬戶進(jìn)行監(jiān)管，資金只能用于本項(xiàng)目建設(shè)，不得挪用。然而許多爛尾樓，調(diào)查背后原因，都和挪用資金有關(guān)……過(guò)去十幾年，在一些監(jiān)管不嚴(yán)格的小城市，五證不全的尤其是沒(méi)有預(yù)售證的房子照樣大肆銷售，監(jiān)管的缺位推高了爛尾的風(fēng)險(xiǎn)。有預(yù)售證也不一定就安全無(wú)憂，一些城市放低了預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)。一般來(lái)說(shuō)，高層住宅要蓋到2/3才能預(yù)售，多層項(xiàng)目要封頂才能預(yù)售；但不少地方部門把這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)調(diào)低至，工程進(jìn)度達(dá)到“正負(fù)零”就可以預(yù)售了（給大家解釋下“正負(fù)零”，簡(jiǎn)單說(shuō)就是，一層地面及以下建設(shè)完）。
低標(biāo)準(zhǔn)無(wú)疑會(huì)加劇爛尾風(fēng)險(xiǎn)。其次，造城運(yùn)動(dòng)、大拆大建，許多資質(zhì)不佳的小開(kāi)發(fā)商涌入市場(chǎng)、拿地建房。因?yàn)椤暗鬃颖 保胭I新地塊擴(kuò)張規(guī)模，就容易向“預(yù)售資金”伸手。此外，還有一些爛尾樓比較特別，不同于住宅樓爛尾，這些項(xiàng)目出生的時(shí)候自帶“萬(wàn)丈光芒”、規(guī)劃宏大、前景光明，也許還是當(dāng)?shù)馗邔哟罅ν苿?dòng)的地標(biāo)項(xiàng)目，沒(méi)人想到會(huì)有爛尾的一天。
然而事實(shí)就是發(fā)生了，這類動(dòng)不動(dòng)就要沖擊“XX第一高樓”的項(xiàng)目，所需資金龐大，建設(shè)周期長(zhǎng)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的操盤實(shí)力也有著極高的要求，其中一個(gè)環(huán)節(jié)出了問(wèn)題，就很容易造成爛尾，而且難以盤活。比起監(jiān)管、開(kāi)發(fā)商實(shí)力等原因，最根源的還是“商品房預(yù)售制”。如果現(xiàn)房銷售、買房就收房，這些問(wèn)題都能避免。預(yù)售制的弊端，都能說(shuō)出個(gè)幾條，在此就不贅述了。
預(yù)售制能取消么？海南已經(jīng)踏出了第一步，3月份發(fā)布新規(guī)，對(duì)新出讓土地實(shí)施現(xiàn)房銷售制度。
為什么海南發(fā)新規(guī)，其他城市不跟進(jìn)？因?yàn)橛绊懛秶珡V了。海南敢于踏出這一步，原因在于，前面已經(jīng)鋪墊了兩年，海南持續(xù)加碼樓市調(diào)控，相對(duì)穩(wěn)定的市場(chǎng)可以經(jīng)受住沖擊。而且，這次現(xiàn)房銷售僅針對(duì)新政發(fā)出后出讓的地塊，開(kāi)發(fā)商拿地之前肯定準(zhǔn)備了足夠的資金。最重要的是，海南擁有“政策利好大禮包”，有足夠的底氣擺脫房地產(chǎn)依賴，不繼續(xù)吃這部分紅利。如果真的突然取消預(yù)售制，大概率又將出現(xiàn)一批資金鏈斷裂的房企，爛尾房大軍進(jìn)一步壯大。短期內(nèi)，取消預(yù)售無(wú)望，普通購(gòu)房者該怎樣避免買到爛尾項(xiàng)目呢？不是非要選擇全國(guó)top級(jí)別的開(kāi)發(fā)商，但至少也得是開(kāi)發(fā)過(guò)十幾個(gè)項(xiàng)目的。那種成立沒(méi)有兩三年，一共就開(kāi)發(fā)過(guò)1、2個(gè)項(xiàng)目的小房企，底蘊(yùn)不夠、抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，最容易出現(xiàn)爛尾。
而且今年房企融資收緊、樓市調(diào)控也很頻繁，中小房企面臨更大的資金壓力，暴雷幾率增加。同樣是出問(wèn)題，大房企受到的關(guān)注度更高，也更愛(ài)惜品牌形象。去售樓處現(xiàn)場(chǎng)看，各地都會(huì)要求開(kāi)發(fā)商在售樓處公示“五證”——即《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工證》、《商品房銷售（預(yù)售）許可證》。有些城市信息公開(kāi)程度高，還可以在地方住建部提供的網(wǎng)站查詢。總的來(lái)說(shuō)，有五證不絕對(duì)安全，但是沒(méi)有五證一定不安全，非常容易出問(wèn)題。新房絕大多數(shù)是期房，要等待一段時(shí)間才能收房入住。對(duì)于買房著急入住的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，挑一個(gè)物業(yè)好、環(huán)境好的二手房也很不錯(cuò)。另外，孩子近兩年就要上學(xué)的，買二手學(xué)區(qū)房也更穩(wěn)當(dāng)。而且，二手房可以直接看房屋質(zhì)量，格局朝向、是否漏水、物業(yè)服務(wù)都一目了然。
爛尾房盤活的例子也很多，有的是政府牽頭解決，有的是被大房企收購(gòu)重新開(kāi)發(fā)，有的是業(yè)主自救籌錢蓋完房子。但不論哪一種，都是越早解決越好。因?yàn)榉孔与m是鋼筋水泥建造，但如果無(wú)人管理、疏于維護(hù)，風(fēng)吹日曬雨淋之下會(huì)快速老舊，再想建好就需要更高的成本。
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