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最近幾天，傳言說南京和蘇州要放松限貸了，尤其是南京，據(jù)說二套要五成變?nèi)?，打破認房又認貸。

但是這兩天又說沒確認，反正銀行說還沒收到文件。

昨天福州也放松了限貸，外地戶口從五成到3成了。

很明顯，第二輪放松限貸的救市潮來了！

因為前面第一波的政策是比較保守的，我們可以看到，政策端發(fā)力主要是兩塊：

第一，部分城市放松部分限購的政策。

第二，降低了房貸利率，尤其是首套房。

但是，這些政策主要還是扶持剛需上車，但是想讓剛需買房談何容易，一看行情這樣，剛需更加不敢入手，所以，下一步是要主要是兩個方向：

針對二套房出政策

針對限貸進行放松

尤其是限貸，但限貸放松一點就能有效果嗎？

按照現(xiàn)在的這種政策力度，恐怕要重拾對樓市的信心，短期內(nèi)也難。

像南京，本來都發(fā)了公文，就是貸款已經(jīng)結(jié)清，買二套首付3成。

結(jié)果又說被緊急叫停了，暫不執(zhí)行。

今年老出這樣的烏龍，又想放松呢，每次一出來又被叫停，限購政策都調(diào)整了好幾次，最后又還是得放松?，F(xiàn)在據(jù)說補繳6個月社保就可以買房，限購只是形式問題了。

這很明顯是，在第一波放松限購沒什么效果，所以就想著第二波放松限貸。

南京今年二手房成交量在緩慢回升, 看似還行 ，但這是以價換量的結(jié)果。

以前新房倒掛，大家都搶著打新，結(jié)果現(xiàn)在呢，次新二手房都在降價，比新房還便宜，直接跌回五六年前，投資客都是虧本賣房。

所以購房者就去買二手房了，新房就更加不好賣了，這也是南京想繼續(xù)放松調(diào)控的動力之一，新房不好，土地就不好賣啊。不放松不行。

但地方想放松，有收回來，而且擠牙膏的來試探市場，就耽誤了市場的反彈時機，但我估計只要市場不好，后面限貸該放松的還是會放松。

同樣，蘇州限貸也要放松了，二套貸款結(jié)清，首付可以做到3成，當然沒結(jié)清還要6成。

沒結(jié)清的二套，我認為后面還需要繼續(xù)放松，現(xiàn)在6成，需要降到3成或者4成，否則效果不會太明顯。

蘇州的政策放松跟南京一樣，也是扭扭捏捏。

所以市場行情也不好，新房比去年同期跌的比較慘,二手房也好些。原來一個月二手房成交三千多套，現(xiàn)在五千多套。

這主要是得益于蘇州的房貸利率下調(diào)，首套房貸從去年的6.1%-6.2%，降到現(xiàn)在4.25%，這個力度算是全國最給力的。

如果是以前，這么大的下調(diào)，市場馬上就見效了，而現(xiàn)在數(shù)據(jù)看，蘇州的成交量是有些回暖，說明政策或多或少都是有效果的。

整體看，現(xiàn)在很多一二線城市，如果按照現(xiàn)在這個形勢，光有利率下調(diào)，沒有其他二套房政策以及限貸放松政策，不夠激起大家太大的購買欲望。

政策上還是需要給，畢竟各個城市能打的牌還很多。

我覺得時機真的非常關(guān)鍵。

如果是去年一次性放松，緩和一下房企的壓力，不至于讓上下游的企業(yè)都跟著暴雷，虧損，裁員等等一系列連鎖反應(yīng)。

那時候經(jīng)濟增長還可以，大家還有信心。

但結(jié)果呢？

一是放手段太慢，都慢的人沒脾氣了；

二是大環(huán)境急轉(zhuǎn)直下，一季度還有4.8%，二季度就只有0.4%了，市場信心就不足了。

到了現(xiàn)在，再一點一點的放松，先試探看看效果，沒效果再繼續(xù)放一點，大家已經(jīng)都不買賬了。

到了猛火階段，溫火都起不到太大作用。

你們看現(xiàn)在出來一個什么地方的樓市政策，還有多少人關(guān)注嗎，討論嗎？

沒有了，很多人也不期待了，也不指望了。

你愛放不放，就算再放松也不打算買房了，也不投資了，不知道投什么能賺錢，只能觀望，把錢存起來，或者干脆提前還了銀行貸款，躺平。

以前都害怕大家加杠桿加的太多，引發(fā)金融風險，然后強制去杠桿，但其實比加杠桿更可怕的恰恰是去杠桿，沒杠桿。

因為去杠桿就是還錢，加杠桿是借錢，大家都愿意借錢，銀行的錢才能放出去，才能創(chuàng)造貨幣，企業(yè)加大投資，才能創(chuàng)造更多就業(yè)崗位，個人增加消費，才能進一步促進企業(yè)生產(chǎn)，形成正循環(huán)。

如果你不懂，我打個最好理解的比方，你愿意加杠桿多買套房，房企的房子才能賣出去，他才能繼續(xù)買地建房，建筑商材料商等等才有活干有飯吃，地方才有土地收入，才能做基建投資。

另外，你買了房子，哪怕是精裝修，也還需要買其他東西才能入住吧，比如家具，跟房地產(chǎn)市場是強相關(guān)的，今年上半年，全國家具類零售總額為730億元，同比下降9%。

如果大家都不買房了，上下游公司營收都要受影響，他們庫存都賣不掉，還會擴大生產(chǎn)嗎？

大家每個人都去杠桿，都還錢，看上去都在做正確的事，但是結(jié)果加起來卻是最壞的，而且是最危險的。

這就意味著大家都不借錢了，不借錢投資，不借錢消費，銀行的錢沒人要了，貨幣有的是，就是放不出去，所以7月的社融數(shù)據(jù)才大跌。

這個后果就是貨幣突然沒了，貨幣沒了以后，造成通貨緊縮，整個社會分工會下降，就業(yè)減少，收入減少。

現(xiàn)在這個形勢已經(jīng)非常明顯了，主要是信心。

最后再跟你們聊聊房地產(chǎn)，到底該不該救。

很多人都知道，中國吃土地財政的飯，高速發(fā)展了幾十年，隨著最近小城市出現(xiàn)些困難，很多人有質(zhì)疑。

我覺得眼下也很無奈，中國肯定要轉(zhuǎn)型，需要新動能的替代發(fā)展，才是長久之道。

所以很多人就支持打壓房地產(chǎn)，覺得這個行業(yè)反正遲早是要替代的，長痛不如短痛。

但是我想強調(diào)的是，你想擺脫房地產(chǎn)的依賴，想對房地產(chǎn)去杠桿，沒問題，但不能兩三年內(nèi)就完全拋棄他，需要給他們一點時間吧。如果操之過急，后果很嚴重。

你想想，房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈這么長，對GDP的貢獻超過20%，這是一個多么龐大的產(chǎn)業(yè)，創(chuàng)造了多少就業(yè)崗位。

這就是所謂的騰籠換鳥，你把籠子騰出來了，把以前的鳥趕走了，新鳥沒來，那籠子就空著了。

真正要實現(xiàn)新舊動能轉(zhuǎn)換，我覺得在任何一個周期內(nèi)，二三十年是正常的，十年二十年都算快的。