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房貸利率，無限逼近4%！簡單的動作背后，暗含巨大的信息量……
啪的一下很快啊，我們看到了一次意外、糾結、甚至有點“被迫”的降息。
這一次降息，時隔幾天才形成文案，時效沒那么快。
原因是，簡單的動作背后，暗含的信息量特別大。
以至于，需要把當下的經濟、地產、消費、存貸款、貨幣政策、央行的意圖、銀行企業(yè)居民的處境，全都講清楚，非常值得跟大家聊聊。
8月15日，央行做了4000億的MLF，和20億的逆回購。
把MLF的利率，還有逆回購的利率，都下調了10BP，分別是2.75%和2.00%。
這是2022年內，第二次下調政策利率，上次是一月份。
4月份是降準，5月份是專門降的5年期LPR，都沒有調整政策利率。
按慣例，還是要跟大家說這些詞都是什么意思。
央行是貨幣的掌控者，想給企業(yè)和個人印錢、發(fā)錢，是需要通過銀行手中的，可不是隨隨便便就能給的。
這個時候，就用到了各種工具。
最重要的兩個：
一個是逆回購，時間短，期限一般是7天，14天。
央行向銀行買入債券，一手交錢，一手交貨，到期后再賣給銀行，金額越大，短期投放出去的錢就越多。
一個是MLF中期借貸便利，期限是3個月、6個月和1年，以招投標的方式，銀行給央行提供債券質押品，央行再把錢貸給銀行。
那很明顯，一個是購，另一個是貸。
一個是短期，一個是中期。
作用其實都一樣，都是央行通過“量和價”，也就是“金額和利率”，來控制貨幣發(fā)行的節(jié)奏。
這些錢，不管買賣還是借貸，到銀行手里之后怎么辦？
不同銀行，手里錢多錢少，也是不同的。
銀行們，也會在同行之間，進行短期的拆借。
央行給的錢足夠便宜，那銀行之間借的錢也會便宜。
這就又形成了市場利率，一般我們看DR007。
最終，這些錢是要貸給企業(yè)和個人，去賺息差的。
這個時候，就涉及到LPR報價了，也就是平時大家接觸到的各種貸款，生活開支的消費貸，企業(yè)的經營貸，個人買房的按揭貸，利率高低就看LPR了。
大家發(fā)現了沒，這是一個鏈條，貨幣從央行流向銀行，再流向個人的鏈條：
逆回購和MLF的利率，決定了銀行間市場利率，影響了銀行手中的資金成本，最終決定了LPR利率。
銀行再通過加減基點，最后，也就形成了大家的房貸利率。
所以，這次政策利率調降了10BP，等到20號公布LPR的時候，也會跟著調降，那房貸利率，也會跟著下降。
LPR，又分1年期和5年期。
現在，1年期LPR是3.7%，5年期以上LPR是4.45%。
今年還有個特殊情況，首套房貸利率，可以突破5年期LPR下限20BP。
銀行上趕著審批房貸，很多城市都能執(zhí)行4.25%的利率了。
要知道，年初的時候，我敢說絕大部分城市還是5.88%以上的利率，這才半年不到，就降到4.25%了。
按這樣飛流直下的形勢，這次5年期LPR很有可能降幅更大，會達到15BP或者20BP，已經無限接近4%了。
100萬商貸30年等額本息，半年時間，月供少了1000多塊。
能不能吸引買房的人我不知道，但我能肯定：
6.37%的接盤俠們，心口已經被扎的痛不欲生，“提前還貸潮”，可能會繼續(xù)蔓延。
關于政策利率、貨幣傳導機制、對房貸利率的影響，其實挺簡單一個事，繞了半天，我只是想說的更清楚一些。
為什么說很意外呢？
前段時間大家看央行的表態(tài)，在二季度的貨幣政策執(zhí)行報告里，專門說了：
堅持不搞“大水漫灌”，不超發(fā)貨幣。
還提到了通脹壓力，已經做好有些月份CPI突破3%的準備了。
前腳剛說完，扭頭就放大招，把大家都整的很意外。
原因是什么？
市場里的錢越來越多，對我們有什么影響？
有三個角度。
第一，時間點很有意思。
去年底，開了經濟工作會議，定調了2022是穩(wěn)增長大年，還說政策還主動作為。
然后，1月份就降了逆回購和MLF利率。
今年7月份，也是開了高層會議，其中提到“力爭實現最好結果”，然后8月份也降了政策利率。
央行還是非常聽指揮的，大的基調定下來，馬上就落地。
第二，7月的金融數據。
7月的金融數據，是8月12號出的，一直沒跟大家聊，是覺得該說的，已經說得夠詳細了。
都說我是焦慮UP，如果各位看了心情不好，我就很慚愧。
反正，數據確實不太好看。
每個月的金融數據，其實分兩塊。
一塊是經濟對錢的需求，也就是全社會的融資規(guī)模。
另一塊，是貨幣的供給量，包括廣義貨幣M2，和狹義貨幣M1。
社融多了，說明全社會都有強烈的借錢欲望，想擴張，想擴大經營，愿意負債。
貨幣多了，那說明印出來的錢也多了。
分析這個金融數據，其實也不難，先看總量，再看結構，經濟大概是個啥情況，心里就有數了。
今天我們重點聊社融。
社融有哪些分項呢？
信貸、企業(yè)債、政府債、表外三項，還有股票融資。
這幾項，基本把這個社會上，全部的借錢渠道都包括了。
大家看，有貸款，有債券，有公司上市的融資，有地方政府發(fā)債的融資，還有信托、還沒貼現的銀行匯票之類雜七雜八的錢。
7月，新增社融7561億，同比減少了3191億。
信貸新增4088億，少了4303億。
企業(yè)債券只增加了734億，少了2357億。
這說明啥？
貸款變少了，企業(yè)發(fā)債也變少了。
為什么貸款減少這么多？
我們繼續(xù)看信貸的分項：企業(yè)、居民、票據，非銀。
居民短貸少了354億，中長貸少了2488億。
企業(yè)短貸少了969億，中長貸少了1478億。
答案出來了：
愿意貸款的企業(yè)和居民，少了4000多個億，這是大頭。
更奇怪的還在后面：
M2余額達到了257.8萬億，同比增長12%，M1余額66.18萬億，同比增長6.7%。
不管M2還是M1，不管是企業(yè)的活期存款，還是居民的活期和定期存款，不管是環(huán)比還是同比的增速，全都在上升。
我們甚至可以用“飆升”這個詞來形容。
這只能說明一個事實：
社會上根本不缺錢，銀行手里根本不缺錢，企業(yè)和個人都在存錢，貨幣大把大把的涌出來，就是不想貸。
企業(yè)和居民，為啥不想貸？
其實看倆指標就行：企業(yè)就看PMI，居民就看房地產的銷售。
7月疫情又開始散發(fā)，李奇霖的報告里，提到了一個數據：PMI生產經營活動預期指數，環(huán)比下降了3.2個百分點，還有，高爐和水泥的開工率，也都在下降。
做生意，要看經營預期的，這種散發(fā)的陣勢，今年不斷的“打地鼠”游戲，當然會謹慎擴產。
地產就不用說了，現在市面上90%都是期房，當大家連房子能不能交付，這種最起碼的信任都已經沒有了，買房就是跟自己過不去。
一個是信心，一個是預期。
大家再看一下時間。
8月12號出的7月金融數據，緊跟著15號就降政策利率。
央行行動，堪稱光速。
這里還有一個非常、非常、非常有趣的地方，也是這一次降息，最值得講的地方：
MLF和OMO利率降了10BP，說降就降，不含糊。
但是，MLF的操作量，是4000億。
要知道，8月份MLF，可是有6000億要到期。
還記得上面跟大家說的嗎？
MLF，是央行借給銀行的錢，有期限，有數量，有價格，是主要的印鈔方式。
到期之后，央行是不是續(xù)作，續(xù)作多少，決定了基礎貨幣的供給量。
這就很奇怪了。
如果說，降息，代表了央行想印鈔的意愿。
那MLF，也應該加足馬力，把6000億全部續(xù)作，或者超量續(xù)作。
不應該縮量操作，還減少了2000億。
一邊是果斷的降政策利率，引導房貸利率繼續(xù)下降。
另一邊，是縮量“收水”，不給銀行提供過多的錢。
看起來，太矛盾了。
這就是貨幣研究美妙的地方。
央行能不知道市場里錢已經夠多了嗎？
能不知道，制造業(yè)缺的是預期，房地產缺的是信心嗎？
當然知道，而且，一定比你我這樣，對著一大堆數據來回解讀的知道的更詳盡，更深刻。
關鍵問題是，怎么做。
這就是我們要聊的第三個角度：
央行，要確保MLF印鈔機制的權威。
換句話說：
市場利率，不能偏離政策利率，不能出現倒掛。
否則，就會造成貨幣工具的失效！
這是很嚴肅的問題。
M2和M1的數據，已經充分表明，市場里一點都不缺錢。
所以，沒有必要再等量或者超量續(xù)作MLF，沒有必要給銀行更多的錢了。
正因為每家銀行手里的錢太多，又貸不出去，就產生了一個奇異的現象：
銀行間拆借市場的利率，遠比政策利率要低。
在降息之前，DR007處于1.35%的水平，距離2.1%的7天期逆回購利率，相差了75個bp。
同業(yè)存單接近2%的水平，和2.85%的MLF操作利率，相差80bp左右。
這意味著，一家銀行從市場上融資的成本，要遠遠低于從央行那里拿錢的成本。
好，換做你是銀行，如果能以1.3％的利率借到錢，何必以2％以上的利率，從央行那里借錢呢？
能借到比常規(guī)貨幣工具更便宜的錢，就意味著：
銀行之間，會更多的資金套利，更多的資金空轉。
這個時候，就算MLF的操作量再大，除了硬塞給銀行之外，不會起到任何積極的作用。
可上面說了，企業(yè)缺預期，居民缺信心，貨幣工具不動又不行。
這個時候，折中的辦法，或者說，有一點無奈甚至“被迫”的辦法，就是：
1，降政策利率，縮小與市場利率的偏離空間。
2，縮量收水，減少銀行手里的流動性。
這個辦法很高明。
銀行手里錢少了，同行之間借錢變貴了，央行借錢變便宜了。
避免銀行之間資金空轉，樹立貨幣傳導機制的權威性。
另一方面呢，存款和貸款利率也會跟著降，還能保證銀行賺息差的空間。
存錢的利息少了，刺激大家把手里的存款花出去。
貸款的利息更少了，提振大家做生意和買房的意愿。
當然，貨幣工具，畢竟不是萬能的。
貨幣政策，已經做了該做的事情。
而且，做的非常漂亮，非常合理，非常周全。
剩下的是什么？
是給依舊存活的房企更多的融資，更大規(guī)模的AMC和紓困基金入場，讓更多的期房復工交付，更低的房貸利率。
是大貨車更順暢的穿梭在高速公路，更多的影院、酒店、商場、名山大川人頭攢動。
是更多的水泥、瀝青、挖掘機生產線開工，更多的工廠機器轟鳴。
貨幣不是萬能的，但貨幣政策取向，卻代表了未來社會所有領域的趨勢變化。
過去幾十年的歷史告訴我們，請相信這樣的趨勢。
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